LMNP Amortissement ou Censi-Bouvard

Qu’est-ce que le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ?

Le LMNP est un statut accessible à toute personne qui souhaite acquérir un bien immobilier afin de le louer meublé.

Les revenus locatifs perçus relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux permettant de déduire la totalité des charges d’exploitation.

Les intérêts d’emprunt ainsi que l’assurance emprunteur sont également déductibles.

Ce statut permet de plus de récupérer la TVA (20 %) via un remboursement de celle-ci par le Trésor public. Pour cela, le bien meublé doit être :

  • intégré à une Résidence Services qui propose au moins 3 des 4 services suivants : petit-déjeuner, réception, nettoyage des locaux, fourniture de linge de maison,
  • géré ou exploité par un professionnel,
  • sur un marché identifié (seniors, étudiant, tourisme et affaire, médicalisé).

La TVA restera acquise à l’investisseur sous réserve que celui-ci conserve son bien pendant 20 ans ou qu’il le revende à un acquéreur qui conservera le bail de location.

Deux options possibles :

Le dispositif dit « Classique » ou « avec amortissement »

A l’inverse du LMNP Censi-Bouvard , ce statut ne permet pas de réduire ses impôts mais offre une « non fiscalisation » des loyers encaissés. Pour ce faire, c’est le mécanisme de l’amortissement qui est utilisé.

On amortit la valeur du mobilier généralement sur 7 années et la valeur de l’immobilier (hors terrain) sur 30 années en moyenne. L’amortissement annuel, complété des charges déductibles, permet de neutraliser la fiscalité sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années.

loyers-percus-amortissement-loyers-non-imposables

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard, outre la récupération de TVA, la déduction des intérêts d’emprunt et l’amortissement du mobilier, permet de déduire de ses d’impôts 11 % du prix de revient* de l’investissement HT, répartis de façon linéaire sur 9 années.

* Prix de revient = prix d’acquisition de l’immobilier HT (plafonné à 300.000 €/an) + frais de notaire et hors meubles.

Dans le cas où la réduction d’impôt obtenue est supérieure à l’impôt dû par le contribuable, l’excédent pourra être reporté jusqu’à la 6ème année inclusivement.

En contrepartie, l’acquéreur s’engage à louer son bien pendant 9 ans.

Ce dispositif reste accessible jusqu’au 31 décembre 2021. Ainsi toute acquisition réalisée cette année permettra de bénéficier des avantages du dispositif dès lors que l’acte authentique aura été signé avant le 31 décembre 2021.

Les points forts du LMNP

  • Récupération de la TVA (20 %),
  • Déduction des intérêts d’emprunt,
  • Amortissement du mobilier,
  • Loyers garantis et indexés pendant toute la durée du bail,
  • Prise en charge par le gestionnaire ou l’exploitant des frais de gestion de la résidence et des dépenses courantes d’entretien et de réparation,

+

Spécificité du LMNP avec amortissement

Neutralisation des revenus locatifs, pendant de nombreuses années, par le biais de l’amortissement du bien (hors terrain).

ou

+

Spécificité du LMNP Censi-Bouvard

Réduction d’impôt égale à 11 % du prix de revient de l’investissement HT.
arrow soit, avec la récupération de TVA, + de 30 % d’avantages fiscaux cumulés.

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